Các chuyên gia thẩm định giá cho rằng, vấn đề không nằm ở việc sử dụng giá trúng đấu giá làm dữ liệu tham chiếu mà
ở cách xác định mức giá đó có thực sự đại diện cho giá trị thị trường hay
không. Nếu bỏ qua những yếu tố khiến giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung,
dữ liệu đầu vào có thể tạo ra sai lệch ngay từ khâu định giá ban đầu
VÒNG LẶP TĂNG GIÁ TỪ DỮ LIỆU ĐẤU GIÁ
Để hình dung cách giá trúng đấu giá có
thể tác động ngược trở lại kết quả định giá đất, một chuyên gia đưa ra mô hình giả
định với hai thửa đất T1 và T2 có đặc điểm tương đồng, trong khi các yếu tố cơ
bản của thị trường không thay đổi.
Giả sử giá trị thị trường của thửa đất
T1 được xác định chính xác ở mức 30 triệu đồng/m2. Nhà nước sử dụng mức giá này
làm giá khởi điểm và sau đó có người trúng đấu giá với mức 45 triệu đồng/m2.
Khoản chênh lệch 15 triệu đồng/m2 có thể phản ánh kỳ vọng sinh lời, tâm lý cạnh
tranh hoặc mức sẵn lòng chi trả riêng của người thắng cuộc, chứ không nhất
thiết là phần giá trị được số đông người mua trên thị trường chấp nhận.
Tuy nhiên, nếu mức giá 45 triệu
đồng/m2 được đưa vào cơ sở dữ liệu như một giao dịch thành công và sử dụng trực
tiếp làm tài sản so sánh, thửa đất T2 có thể được định giá ở mức tương tự. Với
giả định hai thửa đất tương đồng hoàn hảo và không có điều chỉnh đáng kể, giá
trị ước tính của T2 khi đó tăng từ mức 30 triệu đồng/m2 lên 45 triệu đồng/m2,
dù các yếu tố cơ bản của thị trường không thay đổi.
Như vậy, nếu giá trúng đấu giá cao
được sử dụng trực tiếp mà không đánh giá phần chênh lệch có thể xuất phát từ
những yếu tố cá biệt, mức giá này có nguy cơ trở thành căn cứ đẩy các kết quả
định giá sau lên cao hơn. Sai lệch ban đầu vì thế không chỉ dừng lại ở một thửa
đất mà có thể lan truyền qua nhiều vòng định giá.
Nếu 45 triệu đồng/m2 tiếp tục trở thành giá khởi điểm cho phiên đấu giá T2 và thửa đất này được bán với giá 60 triệu đồng/m2, mức giá mới lại có thể được đưa vào dữ liệu so sánh cho những lần định giá tiếp theo, kể cả khi định giá lại T1 để phục vụ mục đích khác như chấp ngân hàng. Cơ chế tương tự cũng có thể ảnh hưởng đến việc xác định giá đất tại các khu vực lân cận.
Trong thực tế, định giá viên thường sử
dụng nhiều tài sản so sánh và điều chỉnh giá theo các yếu tố khác biệt.
Tuy
nhiên, việc tăng số lượng tài sản so sánh không đương nhiên loại bỏ được sai
lệch nếu các dữ liệu đầu vào cùng có xu hướng cao hơn mặt bằng giao dịch thông
thường. Trong trường hợp các mức giá đều chịu tác động của cùng một yếu tố làm
tăng giá, lấy bình quân vẫn có thể cho kết quả cao hơn giá trị thị trường.
Điểm này cần được nhìn nhận trong tương quan với dữ liệu từ các giao dịch
mua bán thỏa thuận. Trong giao dịch song phương, sự khác biệt về thông tin, nhu
cầu và khả năng đàm phán có thể khiến một bên chấp nhận mức giá cao hoặc thấp
hơn mức phổ biến. Nếu các chênh lệch này phân bố theo cả hai chiều và mẫu dữ
liệu đủ lớn, có tính đại diện, việc áp dụng các phương pháp thống kê phù hợp có
thể giúp hạn chế ảnh hưởng của những sai lệch riêng lẻ.
Với đấu giá đất, giá trúng có thể chịu ảnh hưởng từ cuộc cạnh tranh giữa
những người tham gia. Trong khi đó, giá khởi điểm tạo ra ngưỡng ban đầu cho
việc trả giá. Nếu người mua tiếp tục nâng giá để giành quyền sở hữu, mức giá
cuối cùng có thể cao hơn mức mà thị trường thường chấp nhận. Người thắng cuộc
cũng có thể trả quá cao do kỳ vọng quá lạc quan về khả năng sinh lời của thửa
đất.
Vì vậy, việc lấy bình quân nhiều mức
giá trúng đấu giá chưa chắc loại bỏ được xu hướng chệch dương nếu các mức giá
này đều chịu tác động của cùng một cơ chế. Điều quan trọng không chỉ là số
lượng dữ liệu được thu thập, mà còn là tính đại diện của dữ liệu và phương pháp
xử lý trước khi sử dụng.
Từ đây đặt ra câu hỏi: nếu chuyển từ
định giá đất theo nguyên tắc thị trường sang định giá dựa trên cơ sở dữ liệu
đất đai, liệu vòng lặp tăng giá có được khắc phục? Câu trả lời phụ thuộc vào
cách lựa chọn, chuẩn hóa và xử lý dữ liệu. Nếu dữ liệu đầu vào vẫn chứa những
mức giá cá biệt nhưng được sử dụng như chỉ báo trực tiếp về giá trị thị trường,
sai lệch có thể tiếp tục tồn tại dưới một hình thức khác.
LÀM
SAO ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT GIÁ TRỊ THỰC?
Để chính sách định giá đất phát huy
hiệu quả, góp phần khai thông nguồn lực đất đai, giảm áp lực giá nhà và hài hòa
lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, cần triển khai đồng bộ nhiều
giải pháp thay vì chỉ tập trung kiểm soát giá đất đầu vào.
Thứ nhất, tăng nguồn cung bất động sản, hạn chế đầu cơ.
Việc tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, quy hoạch và thủ tục đầu tư có thể giúp
nhiều dự án sớm được triển khai, bổ sung nguồn cung cho thị trường. Khi có thêm
dự án và nhiều lựa chọn hơn, người mua sẽ bớt phụ thuộc vào một số ít sản phẩm,
qua đó giảm áp lực tăng giá.
Song song với đó, cần đẩy mạnh phát
triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả
năng chi trả và xem xét các công cụ thuế đối với đất bỏ hoang, bất động sản đầu
cơ. Mục tiêu là giảm động lực găm giữ tài sản để chờ tăng giá, đồng thời mở
rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực.
Một hướng đi khác là Nhà nước có thể nghiên cứu các cơ chế
phù hợp để thu hồi một phần giá trị tăng thêm này, chẳng hạn thông qua đấu giá
quỹ đất quanh các tuyến giao thông công cộng theo mô hình phát triển đô thị gắn
với giao thông công cộng (TOD), hoặc các công cụ điều tiết giá trị tăng thêm từ
đất theo quy định pháp luật.
Thứ hai, nâng chất lượng dữ liệu và kết hợp linh hoạt các phương
pháp định giá. Hiệu quả định giá đất phụ thuộc đồng thời vào chất
lượng dữ liệu đầu vào, phương pháp được lựa chọn, năng lực của người thực hiện
và công nghệ hỗ trợ. Vì vậy, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cần đi cùng với
chuẩn hóa quy trình thu thập, kiểm tra và xử lý thông tin.
Nhà nước cũng có thể nghiên cứu ứng dụng mô hình định giá tự động (AVM), sử
dụng dữ liệu lớn, trí tuệ nhân tạo và công nghệ học máy để hỗ trợ xây dựng bảng
giá đất tiệm cận thị trường.
Những công cụ này cho phép phân tích đồng thời nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá,
thay vì chỉ dựa vào một số giao dịch riêng lẻ.
Ngoài vị trí, diện tích, pháp lý và giá giao dịch, mô hình định giá
cần tính đến các yếu tố kinh tế, xã hội và môi trường như thu nhập dân cư, mức
độ sầm uất, khả năng kết nối giao thông và tiện ích, chất lượng môi trường
sống, nguy cơ ngập lụt và mật độ cây xanh. Để thực hiện được điều này, cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá nhà, đất quốc gia
có khả năng cập nhật thường xuyên và kết nối với các nguồn dữ liệu liên quan,
trong đó có hệ thống thông tin địa lý (GIS) và dữ liệu dân cư.
Khi dữ liệu được chuẩn hóa, cập nhật và công khai theo quy định, cơ quan
quản lý, đơn vị định giá và người dân sẽ có thêm căn cứ để kiểm tra, đối chiếu
mức giá. Điều này cũng giúp giảm sự phụ thuộc vào những tập dữ liệu nhỏ lẻ hoặc
các điều chỉnh thiếu căn cứ rõ ràng.
Tuy nhiên, công nghệ chỉ là công cụ hỗ trợ, chất lượng định giá vẫn phụ thuộc vào năng
lực của con người. Định giá viên cần chọn đúng phương pháp, kiểm tra kỹ dữ liệu
đầu vào, nhận diện các giao dịch bất thường và nâng cao kỹ năng phân tích dữ
liệu để bảo đảm kết quả khách quan, minh bạch.
Không có phương pháp định giá nào phù hợp với mọi loại đất. Với các khu đất lớn, đặc thù và ít tài sản tương đồng, cần kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp thặng dư hoặc dòng tiền chiết khấu để phản ánh đúng tiềm năng phát triển của khu đất, thay vì áp dụng máy móc”.
Thứ ba, nghiên cứu mở rộng quy mô đấu giá đối
với những quỹ đất phù hợp. Khi chỉ đưa ra đấu giá một số ít lô đất, giá trúng
có thể chịu ảnh hưởng lớn từ mức sẵn lòng chi trả của người trả giá cao nhất.
Nếu có thể tổ chức đấu giá nhiều lô
đất trong cùng khu vực với thông tin được công khai đầy đủ và thời gian chuẩn
bị phù hợp, nguồn cung lớn hơn có thể giúp giảm mức độ cạnh tranh quá mức đối
với từng lô riêng lẻ.
Tuy nhiên, tăng số lượng lô đất đấu giá không đồng nghĩa giá trúng sẽ giảm bởi kết quả còn phụ thuộc vào mức độ cạnh tranh, khả năng tài chính và kỳ vọng
của người tham gia. Vì vậy, giải pháp này cần được cân nhắc theo điều kiện thực
tế của từng khu vực.
Đối với các khu đất lớn, đặc thù, được
đưa ra đấu giá để thực hiện dự án đầu tư, việc tổ chức đấu giá hàng loạt có thể
không khả thi. Trong trường hợp này, Nhà nước cần kết hợp với phương pháp thẩm
định giá khác để phản ánh đúng giá trị tiềm năng phát triển của lô đất, đảm bảo
vừa hài hòa lợi ích của nhà nước – doanh nghiệp – người dân.
Dù lựa chọn phương pháp nào, các thông
số đầu vào vẫn phải dựa trên dữ liệu có căn cứ, được kiểm tra về tính phù hợp
và phản ánh đúng bản chất tài sản. Đây là điều kiện quan trọng để kết quả định
giá vừa bảo đảm tính khoa học, vừa hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp
và người dân.
